Che cosa comporta la nuova legge che tutela chi compra casa 'sulla carta'. Pareri e analisi su una norma condivisa, che completa le tradizionali garanzie offerte dalle coop, ma che presenta ancora diversi punti applicativi controversi e migliorabili
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 28/8/04 della legge 210/04 (per avere il testo completo della legge clicca qui ) l'Italia ha finalmente una norma che tutela gli acquirenti di case in costruzione. Le nuove disposizioni prevedono l`obbligo da parte del costruttore di rilasciare una fideiussione pari all'importo degli anticipi e delle caparre versate a favore di chi acquista un'abitazione.
E`una legge che riecheggia quella in vigore da decenni in Francia e che impedirà il ripetersi di episodi drammatici di famiglie che perdono tutti i loro risparmi per aver investito in immobili costruiti da società o presunte cooperative che improvvisamente fallivano.
Per le cooperative di abitazione la tutela del socio non è né una sorpresa né un impiccio. Le stesse non si sono mai sottratte all'ipotesi di interventi anche legislativi finalizzati ad affermare ulteriori garanzie per chi prenota un'abitazione, mentre va sottolineato che delle cooperative aderenti alle centrali giuridicamente riconosciute, solo lo 0,014% è rimasto coinvolto nelle crisi immobiliari verificatesi negli ultimi anni.
Le cooperative di abitazione sono quindi impegnate per una buona legge, requisito però pregiudicato dalle incongruenze dimostrate dalla legge delega approvata lo scorso anno e solo parzialmente risolte dallo schema di decreto attuativo così come conosciuto oggi, i cui punti salienti sono:
Da questo schema alcune anomalie sono evidenti:
Su alcuni di questi punti (esenzione di contributi pubblici, garanzia decennale postuma, fidejussione sulle sole somme effettivamente riscosse) le cooperative hanno avuto rassicurazioni dal sottosegretario alla Giustizia Vietti (ai tempi del primo governo Berlusconi) e dalle Commissioni Giustizia di Camera e Senato, per cui è plausibile pensare che la versione finale del decreto attuativo tenga conto delle indicazioni delle cooperative.
Sulle altre questioni è probabile il ricorso a disposizioni integrative e correttive del decreto nel corso del primo anno dall'entrata in vigore della legge.
E' evidente che il provvedimento una volta approvato avrà significativi effetti su tutti gli attori del mercato: cooperative, imprese, soci prenotatari, acquirenti, banche, compagnie di assicurazione, notai. Per le cooperative, in particolare, si imporranno importanti adeguamenti e conseguenze che, oltre ai rapporti contrattuali con le imprese, per i contenuti del contratto preliminare e per le garanzie da dimostrare, determineranno il rapporto con i soci e con i soggetti abilitati a rilasciare la fidejussione.
Per quanto riguarda il rapporto con i soci, occorre valutare l'effetto sul procedimento di assegnazione dell'alloggio derivante dalla formulazione dell'art. 1, 2° comma, allorché si configura l'atto con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa per ottenere l'assegnazione dell'alloggio, come equipollente alla stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà.
Un fatto che sembrerebbe concludere la caratteristica di atipicità degli atti contrattuali nella cooperativa in conseguenza della duplicità della posizione del socio. Inoltre, è sempre il rapporto con il socio ad essere in primo sia per l'impegnativa descrizione dei contenuti del contratto preliminare sia per le ricadute sui costi degli alloggi (per scaricare una bozza tipo di contratto preliminare di assegnazione clicca qui). A questo particolare aspetto, uno studio condotto da Giuseppe Governatori, consulente della cooperativa Ansaloni, evidenzia alcuni punti di particolare interesse:
Per scaricare la versione completa della relazione di Giuseppe Governatori clicca qui.
Una simulazione realizzata sull'attuale stesura del decreto ha evidenziato come nel caso di interventi senza previsione di mutui la maggiorazione sul costo di costruzione potrebbe arrivare al 2,60%, mentre nel caso di interventi con mutui pari al 50% del costo la maggiorazione rientrerebbe fra lo 0,71% e l'1,2%. Con i medesimi riferimenti, la fidejussione per i soli importi versati potrebbe comportare la riduzione di un terzo di questi costi.
Ma c'è una componente non trascurabile nel panorama degli effetti sui costi che la stessa simulazione riporta: gli affidamenti, i quali, prendendo come esempio il valore della produzione 2003 delle 15 cooperative a proprietà divisa della sola Emilia Romagna rappresenterebbe una fabbisogno di fideiussioni di circa 130 milioni di euro. Considerando il peso delle cooperative aderenti a Legacoop e Confcooperative intorno al 20% sul valore del mercato nazionale delle nuove costruzioni, 30 miliardi di euro, e delle ristrutturazioni, altri 30 miliardi, è più chiaro il peso e l'autorevolezza che il movimento vuole portare in sede di dibattito e confronto di questa legge che ha spazi applicativi migliorabili.
In definitiva, l'erogazione di una garanzia assicurativa soggiace alle medesime regole che condizionano la concessione di un fido bancario sulle sue varie forme, in quanto per entrambi i casi il metro di misura è la misura della fiducia concessa al cliente.
L'argomento è complesso e, inevitabilmente, proporrà, almeno nel rapporto con le banche, una situazione di conseguenze reciproche con l'applicazione di Basilea 2. Non si fa mistero che la 210/04 causerà una forte selezione nel comparto e che buona parte di questa verrà decisa da banche e assicurazioni. (Si tenga presente che le garanzie necessarie a coprire il fabbisogno del mercato delle nuove costruzioni sno stimate in 12 miliardi di euro, per le ristrutturazioni la cifra è molto vicina). Quello che appare necessario è l'apertura di un confronto cooperative-banche e cooperative-compagnie di assicurazione che sfoci in un rapporto alla pari, impostato su un clima di reciproca fiducia e basato sulla reciproca convenienza imprenditoriale a fornire (da parte della cooperativa) tutte le informazioni richieste e a individuare (da parte dell'ente che rilascia la fidejussione) le più idonee risposte in termini di servizi offerti.